1978年6月12日下午1点，我和小达在羊城办事回到了家里，我们两人吃午饭时，艳芳和可馨跟我们交谈。

艳芳说：“你们两人赶快吃饭吧，等下黎小虎、欧阳风行、薛美凤等人要过来跟你们商量金盘公司的经营方案！”

我说：“好的！等下你们两人也一起参加谈论吧！”

......

下午2点，黎小虎、欧阳风行和薛美凤等带着一个叫董蓝姑娘，来到了我们家的客厅里，这个叫董蓝的姑娘是董军的亲妹妹，黎小虎的女朋友。

大家在家里的客厅坐下后，开始喝茶交谈了。

董蓝笑着说：“阿才哥啊！我哥哥董军和黎小虎经常跟我提到你和你们公司，因此，我对到你们公司里工作特别向往！我今年大学刚毕业！想到你们金盘营销公司工作！”

我说：“好啊！董蓝！你学什么专业的？”

董蓝笑着说：“阿才哥！我学市场营销、企业管理和财务等专业！我想和黎小虎、美凤姐他们一起卖房子！看到我的很多朋友买房子发财了！这个行业好挣钱啊！”

我笑着说：“好啊！董蓝姑娘能说会道，一定能卖好房子！行！董蓝姑娘去金盘公司上班吧！薛美凤！你们把金盘公司的经营方案，以及中港项目、兴海隆项目、新世纪项目的营销方案都做好了没有？”

薛美凤笑着说：“阿才！我们早就做好了！但是，这些方案内容很多，你们几个老板先看吧，然后，我们再一起讨论！”

于是，薛美凤把《金盘商业经营管理公司经营方案、中港项目、兴海隆项目、新世纪项目等三个项目的《营销总体方案给了我，我开始认真的阅读这些方案了。

《金盘商业经营管理公司经营方案的主要内容是：

一、公司部门设置：总经理办公室、营销总部、物业管理及营运总部。

1、总经理办公室：

总经理1名；副总经理4名；总经理秘书1名。

总经理：蓝小达；副总经理：董军物业管理总负责、薛美凤营销管理总负责、黎小虎、欧阳风行。

总经理秘书：李丽萍。

2、营销总部：总监1名，薛美凤兼任；副总监1名，董蓝担任。

营销策划部：经理1名，副经理1名；策划师6名。

项目营销部：销售经理1名，销售副经理1名；项目案场经理3名，案场副经理3名；售楼员60名。招商经理1名；招商副经理1名；招商专员9名。

3、物业管理及营运总部：总监1名，董军兼任；副总监1名，欧阳风行兼任。本部门全权负责港城兴海隆、新世纪项目的物业及营运管理，新华项目由大陆合作方负责组建。

物业调度值班室：经理1名；副经理1名；值班调度员9名。

保安部：由金刚威龙保安公司承包。

保洁部：由专业保洁公司承包。

维修部：经理1名；副经理1名；物业维修工60名包括：物业、水、机电、通讯等维修工。

客户服务部：经理1名，副经理1名；收费员6名；投诉处理员8名。

商业营运部：经理1名，副经理1名；商业规划师3名；招商专员6名；商户管理员6名。

公司满员编制203名。

二、公司费用预算：

1、工资预算：在集团其他公司拿全额工资的任职人员只拿岗位工资50%，公司内部兼职不在拿兼职岗位工资。

总经理：18000美元/月；跨岗任兼职1名；工资9000美元/月；副总经理：12000美元/月；跨岗任兼职3名，工资共18000美元/月；全职1名，12000美元；秘书：3500美元/月，1名。单项合计：44500美元/月。

营销总部：总监8000美元/月，内部兼任1名；副总监，6500美元/月；单项合计6500美元/月。

营销策划部：

经理：5500美元/月，1名；副经理：5000美元/月；1名；策划师：4000美元/月，6名。单项合计：34500美元/月。

项目营销部：

销售经理：4500美元/月，1名；销售副经理：4000美元/月，1名；项目案场经理：3500美元/月，3名；案场副经理：3000美元/月，3名；售楼员：2000美元/月，60名。招商经理：4500美元/月，1名；招商副经理：4000美元/月，1名；招商专员：2000美元/月，9名。单项合计：174500美元/月。

营销总部单项工资费用：22.75万美元/月。

物业管理及营运总部：总监：8000美元/月，1名，内部兼任；副总监：6500美元/月，1名，内部兼任。

物业调度值班室：经理：4500美元/月，1名；副经理：4000美元/月，1名；值班调度员：3500美元/月，9名。单项合计：40000美元/月。

保安部：金刚威龙保安公司承包费提取项目物业管理费总额的25%。

保洁部：专业保洁公司承包费提取项目物业管理费总额的5%。

维修部：经理：4000美元/月，1名；副经理：3500美元/月，1名；物业维修工：2500美元/月，60名。单项合计157500万美元/月。

客户服务部：经理：3500美元/月，1名；副经理：3000美元/月，1名；收费员：2500美元/月，6名；投诉处理员：2000美元/月，8名。单项合计：37500美元。

商业营运部：经理：3500美元/月，1名；副经理：3000美元/月，1名；商业规划师：2500美元，3名；招商专员：2000美元/月，6名；商户管理员：2000美元/月，6名。单项合计：38000美元/月。

金盘公司工资总支出54.75万美元/月，其中营销总部工资总支出为22.75万美元/月。

2、公司营销总部综合管理费支出预算：5万美元/月。金盘公司前期，在项目物业竣工验收之前，主要是营销总部在运作。

3、公司营销总部管理费总支出27.75美元/月。

三、公司营销总部经营计划：

一兴海隆项目销售及招商目标：

1、销售项目商铺：1800万平方米。平均销售单价：9000美元/平方米；销售价值1620亿美元。

2、销售项目公寓及住宅：80万平方米。平均销售单价：3000美元/平方米，销售价值24亿美元。

项目预算销售收入合计：约为1644亿美元。

3、出租项目仓储及物流：100万平方米。平均出租单价：0.30美元/平方米/日，单项价值10950万美元/年。

4、出租项目酒店物业：20万平方米。平均出租单价：2.5美元/平方米/日，单项价值18250万美元/年。

项目预计租赁收入合计：29200万美元/年。

二新世纪项目销售及招商目标：

1、销售项目商铺：1000万平方米。平均销售单价：18000美元/平方米，销售价值1800亿美元。

2、销售项目高尚住宅：300万平方米。平均销售单价：8500美元/平方米，销售价值255亿美元。

3、销售项目写字楼：80万平方米。平均销售单价：9500美元/平方米，销售价值76亿美元。

项目预计销售总价为：2131亿美元。

4、出租项目酒店物业：20万平方米；平均出租单价：4.5美元/平方米/日，单项价值32850万美元/年。

5、租售项目停车位：200万平方米。平均租赁价格：0.8美元/平方米/日，单项价值58400万美元/年。

项目总体租赁价值为：94250万美元。

三中港项目销售及招商目标：这个是我在薛美凤他们调查单价的基础上，临时给他们做出来的。

1、销售单层钢架构厂房：100万平方米。平均销售单价：500美元/平方米，销售价值50000万美元。

2、销售多层工业楼宇厂房：500万平方米。平均销售单价400美元/平方米，销售价值200000万美元。

3、销售员工宿舍公寓楼：100万平方米。平均销售单价500美元/平方米，销售价值50000万美元。

4、销售商务办公写字楼：45万平方米。平均销售单价600美元/平方米，销售价值27000万美元。

5、销售购物中心及商业街商铺：40万平方米。平均销售单价800美元/平方米，销售价值32000万美元。

6、销售酒店物业5万平方米。平均销售单价1000美元/平方米，销售价值5000万美元。

项目总体销售价值为36.4亿美元。

四项目营销总承包方案：