开会到下午一点，吃完简单的午餐，Thomas带着他们实地参观目标物业。目标物业现场正在进行原有大楼的拆除施工，一行人沿着施工现场走了一圈，拍些照片，又开车在附近转转查看周边环境。

目标物业原先是一座建成已久的百货公司大楼，位于纽约高端居住区的黄金地段，西侧紧邻着风景优美的高尔夫球场，东面是奢侈品专卖店云集的商业大街，距离世界名校、当地知名中小学车程10分钟以内。业主原先计划建设商业住宅混合用途项目，已向政府取得所有必需开发许可。

实地看完目标物业，一行人告别Thomas。中国投资人豪掷大手笔的名声已经在外，Thomas热情地紧握沈南宇的手：“期待天骏参加BM的竞拍！”沈南宇也用力回握：“我们对BM这样的稀缺物业非常感兴趣。”

李巍将他们带到位于曼哈顿中城的办公室，他所在的SK律师事务所在去年营业收入和合伙人平均收益全球排名第二。李巍工作五年，已升至初级合伙人，从他的办公室望出去可以看见静静流淌的哈德逊河。

几个人开个短会，Dannile先简单地对了解到的项目情况做个总结，总体而言，如Thomas的介绍属实，目标物业上规划项目所取得的开发许可较为齐备，但仍需核查相关批文信息，批文中的用途、面积、高度、期限等任一细节都影响到后续开发。

沈南宇点头称是，当场表示希望聘请Dannile作为天骏地产收购目标物业的法律顾问。Dannile后面还有一个会，发表完意见就先行离开了。

“看起来是个钻石级别的地块。”李巍转动手中的签字笔，“价格估计不便宜。”

沈南宇伸出四个手指头，“4亿美元？”李巍啧啧咂舌，“最赚钱的还是商人啊。像我们这种靠专业知识和体力吃饭的，几辈子的billable hours（计费小时）都达不到这个数。”

“你们专业人士向客户收到的钱可以马上落袋为安，做项目先期投入大量资金，盈利甚至收回成本都有风险。赚钱的方式不同，不能一概而论。”

“天骏财大气粗，4亿美元还是拿得出来的吧。”

沈南宇苦笑道：“项目是好项目，资金是大问题。买地的4亿美元拿得出，后面开发可还不止4亿。全部掏真金白银谁都受不了了。”

“那你打算怎么解决资金？”

“我找了一家移民咨询公司，老板是华裔，做中国人的移民业务经验比较丰富，在业内小有名气。他们提供了一个融资方案，结合美国的移民政策，帮我们做这个项目的预售，用预售款作为夹层贷款，将银行贷款比例压缩到40%以下，这种情况下可以用项目单独抵押，不需要额外担保。”

“这个方案很新颖，但是否实施成功预售的情况应该很关键。”

“是的。所以才找了这家公司合作，看中的就是他们手上的移民客户资源和投资经验。风险是有，不过这个地块的稀缺性摆在那儿，如果能以4亿美元成交，我相信低价至少有15%的上涨空间。即使这个方案最后行不通，用其他的融资渠道，项目的投资安全也有一定保障。” 沈南宇语气透出几分胸有成竹。

“看来天骏要在美国大干一场了！” 李巍打了个响指。

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接下来一天的安排是会见瑞恒集团的人，商谈纽约项目的融资方案。瑞恒集团的董事长姓周，迈瑞·周，加拿大华裔，微胖身形，声音洪亮，金丝眼镜后面的一双眼睛透着精光。

周总详细介绍了为天骏地产投资纽约项目设计的融资方案，瑞恒集团计划利用投资移民的需求，将购房和融资结合起来，通过向投资移民客户预售募集部分资金，以夹层贷款的方式投入项目，争取占到40%左右，银行贷款40%，剩下是天骏地产自身的资金投入。

银行贷款的比例从60%压缩到40%，这种情况下银行可以接受项目的单独抵押，不需要母公司再提供额外的担保。而且预售款作为夹层贷款的年利率低于5%。这样不仅压缩了天骏投入的自有资金，放大了融资杠杆，融资成本还低，有利于提高项目回报率。

听完周总的介绍，沈南宇缓缓拍掌道：“这个方案一举多得，非常创新和专业。”

周总笑容满面：“国内企业到美国投资，缺少美国本土的经验。瑞恒集团的优势在于核心团队都有很好的美国本土背景和经验，包括哈佛等名校毕业的人员，可以帮助国内企业在美国谈判、融资和把控项目风险。我们跟投资人、银行、会计师事务所、律师事务所都有很好的合作经验，具备整合协调的能力。”

“天骏来美国投资缺少的正是瑞恒这样有本土背景和经验的合作伙伴。”沈南宇沉着一笑，“我想听听瑞恒对于纽约项目预售的想法和计划。”