为什么新政后松江的成交反而最猛

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新政后松江二手房市场成交显着增长，领涨全市。松江的成交量、价格段、面积段和房龄段涨幅均超过全市水平，尤其是刚需和刚改客群。性价比成为松江购房的主要特色，包括普通住宅和别墅市场。松江地理位置适中，性价比高，吸引大量刚需和刚改客群。

摘要由作者通过智能技术生成

有用

为什么新政后松江的成交反而最猛

新政的选题真快写吐了

但这个选题吐完还要爬起来跟各位再说两句

大概上次整理6月二手成交数据的时候就发现怎么松江的成交这么突出

六月（当时是截至6月20日左右）环比涨幅全市最高

但你懂的，数据统计口径和统计时间都有讲究

于是当时只乖乖统计了六月全市的一些二手变化

直到今天当我拿到完整六月网签，看到松江居然还是NO.1的时候

我觉得是时候满足下自己日渐空虚的好奇心了

新政后松江数据到底是故弄玄虚

还是真的发生了点什么

01

六月松江领涨全市

其实如果是金山或者崇明这样的成交体量

别说翻了50%，哪怕是翻流量500%我也不会写，因为基数太小容易波动

但松江每个月成交量差不多占比全市10%上下

的的确确的区域市场了

当然他的体量也肯定不是NO.1，前面还有永远的大户人家，浦东

再不济还有闵行、宝山这样的成交大区

但如开篇所言论这次新政后的涨幅，上面的这些大区都得为松江让步

加上今年3月各区的环比涨幅，各位再看下过去三十天里的两次涨幅统计

各位感受下

也就是说以往有涨幅大概率发生在市区的静安普陀长宁

要么市区外的嘉定青浦闵行

而这次偏偏是松江

而且不仅区域统计里松江表现突出

细化到全市两百多个板块成交对比里照样不简单

为了防止单套数据波动引起的环比涨幅失真，我剔除了六月成交套数低于五十套的板块

即便如此全市六月各板块二手住宅成交量的环比涨幅TOP10里，四个来自松江

来自松江的莘闵别墅、新桥、车墩更是包揽榜单前三

了不得了，这跟印象里松江市场的低调气质很不相符

因为很多时候松江更像是个内生市场

就是松江老城的人置换到松江新城、车墩和新桥这里的人又置换到老城

它区域内自己就是个小型局域自循环市场

所以这次松江数据冲的这么明显

背后一定有好戏

02

于是我打开了大家买松江的网签数据

去看看数据到底哪里发生了变化

没什么人情味，但网签好在全面和尽可能客观

我先给各位指指上个月环比涨幅前三的板块都在松江哪

巧了三个挨着的板块，也就是说三个连着的板块，而且是别墅混着刚需的板块成了新政首月上海涨幅最大的板块

展开来看这次松江网签可以从三个维度让各位看看到底涨在了哪

价格段上有点南辕北辙

冲在最前面的分别是300-500万、800-1200万

跨越的价格段也让我们看到了松江涨幅的两头效应

更重要的是全市六月成交涨幅最厉害的也是300-500万，只不过松江涨幅更夸张

注：1200-1500价段成交体量较小，涨幅波动过大

面积段上看松江起来最猛的是刚需和刚改面积段

50-70平、70-90平领涨其他面积段

这和全市行情如出一辙，但也一样，涨幅是全市涨幅两倍朝上

房龄段如果去掉1980年以前的低基数的成交样本来看

松江的成交房龄段跟全市的成交走出了相悖的行情

无论是成交基数、还是环比涨幅，2000-2010年、2010-2020年的房子涨幅也是领涨所有价格段

注：1980年以前的房子成交样本过少，涨幅暂不考虑

如果我们把价格、面积、房龄放在一起

大概可以看出这样一些成交画像

莘闵别墅800-1200万的联排叠加小别野

新桥、车墩50-70平的刚需上车，以及70-90平的刚改客群

但这背后有两点需要拎出来

首先松江成交涨幅最厉害的部分不管是价段还是面积，全市也是如此

但他起来的涨幅要远高于全市

你可以理解为松江在这次新政后的成交特色扮演领涨的角色

其次如果拆分房龄段来看的话

你会发现和刚需上车市区老破小画像不同

面积较大、房龄较新的远大新成了和市区老破小选择不同的另一头

而松江就站在这个选择的尽头

03

不过老实说文章写到这还没回答

为什么新政后松江成交的最厉害

这题的答案让我看到了一些关于新政挺不为人知的一面

为了更深入了解新政后的松江，我市调了松江全部15个板块