房子从人人追捧的香饽饽到烫手的山芋，只用了三年时间。三年以来，包括一线城市在内，全国房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮价格回调，回调啊！

我可没说跌过去，总说晚买一年白干五年，这几年呢是早买一年白干十年。

但是没有办法，中国人呢就是土地里长出来的文明。我们的基因里决定了我们对房子有近乎不理智的执念，甚至在很多人的观念里，房子就等于是家。

房价到底回调了多少？回调的原因究竟是什么？房价是怎么涨上来的？你手里的房子现在到底值多少钱？接下来还能不能买房？普通人下一步又该怎么做？今天我一次性的给你讲的明明白白，以后不要再问我关于房子的问题了，好吧，点个赞，正式开始。

1、房价究竟会调到多少？数据来自于中原自2021年以来，一线城市的房价先后见顶。然后转头向下，北京累计回调了20%，回调到了2016年的12月，上海累计回调了22.8%，回调到了2016年的七月。广州累计回调了21%，回到了2017年的11月。深圳市累计回调了34.6%，价格回到了2016年的九月。这里边呢大家关注两个年份啊，2016和2017啊，为什么是回到了这个价格区间？

后边我会告诉你，四大一线城市里边，除了深圳的回调幅度接近35%以外，北上广三个城市的回调幅度均在20%出头，但是从年后的一些趋势和迹象来看，这个快速回调暂时还看不到任何停止的信号。

过去很多人都说一线城市的房子保值率高啥的啊，现在都被啪啪打脸啊。这句话从全球范围来看，其实本来是没有错的，但是真的要带入经济周期的阶段这个前提来看才更客观。

一线城市里相对而言，我只看好北京这一个城市啊，毕竟堆在北京楼市里边的大部分是老钱啊，是杠杆率没那么高的钱。相对而言呢算是筑了个底，所以未来也不至于回调的太夸张。

接下来呢是关于二三线城市的房价啊，整体来看除了郑州、石家庄、温州、青岛、东莞等等几个前几年实在是涨得太快的城市以外，其他城市的房价的回调幅度反而远小于1线。

这说明在楼市下行的周期里，一线城市并不是资产堡垒。相反由于之前一线城市的上涨预期更强，杠杆率更高，所以回调时的幅度反而可能更大。

这里边有意思呢是要说一下一些小县城的房价情况啊。就是除了部分实在是产业结构太差，导致人口严重外流，或者是被周边的大城市虹吸严重的小县城啊，当然这里边也包括京津，你会发现很多小县城的房价反而回调的没有那么严重。其实主要原因有三个。

首先小县城里边的房子大多数呢确实是买来住的，而不是用来炒的，所以杠杆率很低，换手率呢也没那么高。

其次呢，小县城的经济主流是编制体系啊，这些买房者的公积金是稳定的，有这层兜底，大幅度的降低了断供的风险，也进而缓冲了房价的回调。

第三，我国的城市化红利的尾巴其实还在啊，农民进城买房很大程度上扛住了小县城的房价。一句话总结，过去三年涨得越快的地方回调越凶，县级越高的地方回调越菜。

2、为什么房价会回调？要说回调啊，那你必须得先知道这个房价是怎么涨上来的。08年的4万亿房价大涨啊，16年的棚改货币化房价继续涨，本质上背后的原因都是一个，那就是水涨了，船自然就高了。

船在什么位置，只是水位的一个显性呈现而已。截止到上个月末，M2已经冲到了299万亿，本月咱们将毫无疑问地成为世界上第一个水位超过300万亿的国家，但反过来看，M1却只有66.5万亿，这就意味着水是很多了，但流动性明显的下降。

从宏观角度上看，之所以这几年的房价回调，本质上是老百姓的负债率已经被拉满了，大多数家庭的六个钱包以及未来30年的劳动预期剩余都已经被提前掏空了。

如果看数据你会发现，中国居民杠杆率就是在2020年见顶的，当时大约已经达到了62%的杠杆率，这个呢，也正好是热点城市房价见顶的时间。

说到底，价格，尤其是未来的价格，是由社会里大部分人的预期共识决定的，而这背后既和收入相关，更和真实的财富状态相关。