在山东曲阜的尼山脚下，有一座神秘的古宅。这宅子原是富商林先生的府邸，不知为何常出现怪异现象，令人心生畏惧。林先生一家不敢久居，便举家搬迁，留下一个仆人看守。
然而没过多久，仆人就离奇死亡。林先生又换了几个仆人，结果都一样，无奈之下只好将宅子废弃。
尼山有个书生叫苏林，洒脱不羁，喜好出入烟花之地。每次酒足饭饱后，便离开妓院。有个朋友故意让一名妓女去勾引他，苏林笑着留下她，却整夜未与其发生任何越轨之事。
苏林曾在林先生家借住过一段时间，期间有个婢女夜里来引诱他，他坚决拒绝，如此好的品行因此深受林先生的器重。
苏林家境贫寒，妻子不幸去世。炎炎夏日，几间破旧的茅草屋热得让人难以忍受。他想向林先生借那座无人居住的宅子，林先生觉得这宅子不吉利，拒绝了他。苏林写了一篇《新无鬼论》给林先生，说道：“鬼能把我怎么样呢？”林先生见他态度坚决，便答应了。
苏林立刻前往古宅打扫堂屋。傍晚，他把书放在厅堂，转身去拿其他东西，回来时书却不见了。苏林心中疑惑，躺在床上静静等待。过了一会儿，听到脚步声，斜眼望去，只见两个姑娘从房中走出，将书放回桌上。
年长的姑娘大约二十岁，年轻的十六七岁，都长得极为美丽。她们在床边欲退又退，相视而笑。苏林一动不动地看着她们。年长的姑娘翘起脚踩苏林的肚子，年轻的掩口偷笑。苏林心中一阵荡漾，赶紧屏除杂念，始终不理她们。
年长的姑娘又靠近他，用左手捋他的胡子，右手轻轻打他耳光，发出轻轻的声响。年轻的笑得更厉害了。苏林猛然起身，骂道：“鬼东西，敢这样！”两个姑娘受惊逃走了。苏林担心夜里受到骚扰，想搬回家，但又觉得自己说话不算数不好，于是点起灯夜读。
黑暗中，鬼影晃动，苏林视而不见。快到午夜，才点着蜡烛睡觉。刚合上眼，就感觉有人用细细的东西穿他的鼻孔，奇痒无比，他打了个喷嚏，只听到黑暗中有隐隐约约的笑声。苏林不说话，和衣而睡等着。
一会儿，只见年轻的姑娘用纸条捻成细绳，蹑手蹑脚走来。苏林猛然起身怒斥，姑娘飘然逃去。苏林睡下后，姑娘又用纸绳穿他的耳朵。整夜被闹得无法安宁，直到雄鸡报晓才安静下来。苏林这才酣睡，白天平平无事。
太阳落山后，鬼影又出现了。苏林于是趁夜烧火做饭，打算通宵不睡。年长的姑娘渐渐屈着手臂倚在桌上，看苏林读书。看着看着，把苏林读的书合上。苏林大怒，伸手去抓她，她就飘然散去。过了一会儿，又来抚摸苏林。苏林用手按住书页继续读。年轻的姑娘悄悄走到苏林脑后，两手交叉捂住他的眼睛，一眨眼功夫又走开了，远远站在那儿笑。苏林指着她骂道：“小鬼头！被我抓住就别想活命！”姑娘却并不害怕。
苏林便和她们开玩笑说：“男女欢爱这种事我不懂，纠缠我也没用。”两个姑娘微笑着，转身去厨房，又是劈柴又是淘米，为苏林做饭。苏林看着她们夸奖道：“没想到你们还挺能干，比刚才胡闹好多了。”
不一会儿，粥煮好了，两人争着把餐具放在桌上。苏林说：“感谢两位姑娘为我干活，我怎么报答你们呢？”姑娘笑着说：“饭里有砒霜和毒酒。”苏林说：“我与你们无怨无仇，只是萍水相逢，怎么会害我。”苏林吃完，还要添，两个姑娘争着为他跑腿。苏逸很乐意，日子久了就习以为常。
后来苏林与她们熟识了。苏林询问两个姑娘的姓名。年长的姑娘说：“我叫晓萱，姓王，她是李家的小悠。”苏林又问她们从哪里来。小悠笑着说：“告诉你，你有什么企图，是不是对我们动心了。”苏林严肃地说：“面对这么美丽的姑娘，我怎能不动心？但是，冥府的阴气射中谁，谁就会死。如果你们不乐意和我一起住，就走；如果乐意，就安心住下。如果你们不爱我，我何必玷污两个美人；如果你们爱我，又何必让我这个书生去死呢？”
两个姑娘对视一眼，都很感动，知道苏林是真心喜欢她们，从此以后不在苏林面前胡闹。然而，她们常常把手伸进苏林的怀里，把他的裤子褪到地上，苏林也不以为怪。
一天，苏林抄书到一半出去了，回来时小悠伏在书桌上，手握笔杆在模仿苏林抄书。见了苏林，小悠丢下笔斜着眼笑。苏林走近一看，虽然字很糟糕不成样子，但一行一行很整齐。苏林称赞道：“你是个雅人！如果乐意学写字，我来教你。”于是把小悠抱在怀里，把着手腕教她一笔一划写。
晓萱从外面进来，脸色突然变了，好像很妒忌。小悠笑着说：“小时候曾跟着父亲学写字，好久不写了，就像是做梦。”晓萱不说话。苏林看出她的心思，假装不知道，抱着她把笔递给她，说：“我看看你会不会写字？”晓萱写了几个字，苏林站起来，说：“晓萱的字，笔力真好！”晓萱这才高兴。
苏林在两张纸上折出方格，让晓萱和小悠临摹；自己则在另一盏灯下读书，心里暗暗庆幸她俩都有事干了，不会再来打扰。临写完毕，两人恭恭敬敬站在桌前，听苏林评判。
晓萱从来没读过书，乱涂一气，认不出写的是什么字，评判结束，自知不如小悠，有点难为情；苏林却夸奖、鼓励她，这才扫除了她脸上的愁云。
两个姑娘从此拜苏林为师，苏林坐着，她们为他搔背；苏林躺着，她们为他按摩大腿，对苏林非常体贴，照顾得十分周到。
一个多月后，小悠的字居然写得端端正正，苏林夸奖了几句。晓萱大为惭愧，泪流满面；苏林百般安慰劝解，这才作罢。于是，苏林教晓萱读书。晓萱非常聪明，指点一遍，没再问第二遍的，还同苏林比赛读书。常常要读到第二天早晨。
小悠又把她弟弟小宇叫来，拜在苏林门下。小宇十五六岁，形貌秀美；以一钩金如意作为拜师的礼物。苏林叫他跟晓萱学同一部经书，于是满堂书声琅琅，苏林在这里办起了鬼学校。林先生听说后很高兴，按时给苏林送柴送米。
过了几个月晓萱与小宇都能做诗了，常常互相唱和。小悠曾背地里嘱咐苏林不要教晓萱，苏林答应了；晓萱也背地里嘱咐苏林不要教小悠，苏林也答应了。
一天，苏林要去参加科举考试了，两个姑娘含泪与他告别。小宇说：“这次应试，可以借口生病不去，不然，恐怕不吉利。”苏林认为以生病为借口是件耻辱的事，就去了。