那只卖地的手，又控制不住了

商改住，难以抵挡的诱惑。

最近，多地都在大搞商改住——

上海把一宗容积率3.0的商业用地改成了容积率2.2的住宅用地，即将准备上市；

深圳将两宗商业用地调整为商住用地，其中住宅体量占比达到了70%，仅保留30%的商业比例；

杭州在近日公布了7宗商业用地的调整招标方案，大概率要转成住宅用地；

昆明发布新政，可申请将土地调整为居住用地。

有人说，

这是长沙公寓商改住的续集——

截止2023年12月，长沙主城五区商办公寓库存高达405万㎡，去化周期长达8年又10个月。

今年，长沙市区成交面积仅10.24万㎡，同比下跌64%。

这么做，就是要从源头上切断公寓的供应，稳定公寓供求关系。

有人说，

这是防止写字楼空置率过高的大招——

2024年一季度，杭州写字楼整体空置率26.3%，环比还有所上升；上海写字楼空置率为22%，深圳更是超过30%。

一般来说，写字楼空置率超过20%，供应就过剩了。

这么做，就是要从源头上切断写字楼的供应，防止空置造成资源浪费。

我想说，

天真！

若是为了平衡供求关系，减少源头供应，那么不卖地便是了。

既然是商改住，重点自然是在“住”这个字上。

是的，

商改住的理解就那么纯朴、直白——

为了卖宅地做准备。

好家伙，是不是感觉事情开始刺激起来了？

现在，可是“控量”的关键时期，去库存运动力度逐渐加大，土地出让也在大幅度减少。

一切，都是为了控制供应，稳住市场。

另一方面，土地收入的痛感愈发明显。

今年上半年，各省份的土地出让金同比均在下滑，如广东、江苏、浙江土地出让金同比分别下滑64%、52%、37%。

看起来，比房价跌得还猛。

土地收入减少的负面影响涌现，如公共服务费用的上涨、事业单位发不出工资，甚至是拿着孩子的饭钱去还债……

矛盾点日渐凸显。

眼下，这场博弈好像已经结果了。

任凭你要如何稳住市场，任凭你要如何加大商品房收购力度，我也要搞些宅地出来。

毕竟，没有什么活儿比卖一宗宅地更省事，来钱更快。

只要哐哐卖个几块地出去，财政的窟窿保准给你填补得漂漂亮亮的。

各地频繁的商改住操作下，

那只卖地的手，很快就要控制不住了……

土地财政新玩法。

想卖地是主观动作，但客观上讲，地能不能卖出去又是另一个问题了。

我们都知道，现在土地出让减少主因有二。

其一，自然是前文所说的“控量”。

各地为了控制供应，在刻意减少土地的出让。去化周期36个月的城市甚至需要暂停土地出让。

其二，则是市场因素，房企的拿地意愿不大。

2024年上半年，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，降幅仍在扩大。

同时，今年上半年有约7成的百强房企没有拿地，而拿地房企中则多数为央国企房地产开发商。

所以，

商改住的前提是这些地能卖得出去。

这点，操盘手们早就计算得明明白白。

来看看，今年最好卖的几个项目——

3月底，上海新天地顶级豪宅顺昌玖里开盘，畅销196.5亿元，去化率高达98.5%；

6月，上海徐汇滨江的中海·领邸玖序，1.5个小时内推出房源全部售罄，揽金超66亿元；

6月，深超总豪宅中海深湾玖序，当天去化率高达85%。

这些项目都有一个特性——

近乎绝版的地段。

再反过来看一眼这些商改住的宅地：

上海商改住地块是徐汇滨江新地块，原为小米总部地块，紧靠着西岸金融城。旁边的香港置地启元，套均总价达5500万，认购率高达235%；