深圳商改住地块位于后海片区，东面就是深圳湾1号、春笋等超级地标。

目前，周边片区的二手房成交单价普遍在10万/㎡往上走，并且曾留下了单价超30万/㎡的巅峰成交。

这块地的地段含金量也不需过多赘述。

杭州商改住地块也如此。

这几宗地位于未来科技城核心区，这里是未科的世界级城市中轴线，规划了国际商务区、市民公园、总部基地、体育馆等等功能区块，地段含金量相当高。

商改住的地块全都不一般。

就地段而言，基本都是供应稀缺的核心地段。

就产品而言，在这种地段上的全都是豪宅产品

无疑，

以上地块一旦挂牌，房企们忍不住不来竞拍。

看到没，

这就是土地财政的新打法。

走的路子是高质量发展路线。

如此一来，商改住的地块便不存在卖不出去的理由。

同时，在土拍取消最高限价后，这些地都有“地王”的底子。

比如，上海土拍在恢复“价高者得”的竞拍机制后，杨浦区平凉社区新地块被9家开发商疯狂竞价，经历了60轮竞拍后，此宗地以溢价率21.18%成交，楼面价高达元/㎡米，刷新了区域土地单价纪录，成为杨浦区新的“单价地王”。

这样的核心地块，卖一块的收入顶得上两三块普通宅地。

而要产出这样的地，只需要动一动规划，把这些绝版的地段当作海绵一样挤一挤，就能挤出黄金来。

性价比太高了。

最后，这些商改住地块对市场的影响还真不算大。

核心地段本来就是供应少，需求大，市场更加稳定，增加几块地算不得什么，同时，这样的宅地也不与普通商品房构成竞争关系。

这么一看，

此次土地财政的新玩法，竟然找到了稳市场和保财政之间新平衡点。

未来的红利在哪里？

土拍的游戏要能玩得下去，就不能让场上只有一个赢家。

事实上，上一轮行情中，土拍就有些玩脱了。

上轮行情中，房价持续攀高，各地均在搞概念、造新城，土拍也一发不可收拾，拍出的宅地一批又一批。

一旦市场走冷，各地不仅要面临房价下跌，还要承受天量供应带来的冲击。

最终，开发商手里的新房子去化困难，买房人手里的房子难以出手。

所以，

要让土拍的新打法能够持续下去，同样要“控量”。

商改住可以，但大批量的商改住绝对不行。

随着核心地段商改住的推进，买房人早已经不吃“绝版地段”那套了。

只要你能商改住，只要土地的开发程度没达到100%，那么就一定还能挤出住宅用地。

所以，即便是在核心地段卖地，也要注意“量”的控制。

如果一下子多出个7、8块宅地，那么再牛的地段也得歇菜。买房人对市场的预期也会因此崩坏。

因此，

商改住首先要做到的仍是“克制”二字。

其次，新房的价格仍需要指导。

中海深湾玖平均售价不超过13.3万/㎡，而该项目楼盘附近红树西岸挂牌92套，挂牌均价约20.2万/㎡，中信红树湾挂牌在售77套，挂牌均价约16万/㎡，瑧湾汇300㎡大平层挂牌价在17-27万/㎡；

中海领邸·玖序均价在14.2万/㎡，而徐汇滨江板块内建面约100㎡以下小户型的挂牌均价约16.2万/㎡，而建面约180㎡大尺度改善户型的挂牌均价能达到约18.8万/㎡，基本上要高出小户型超过2万/㎡。

这些热销的项目一是在于它们的核心地段，二是因为它们的价格确实够实惠——

让投资客认为有套利空间；

让改善客觉得有性价比。

想让土地财政的新打法能够持续下去，就必须让开发商和买房人都觉得这些商改住的地有红利，而想要真正的红利，就必须做到“控量和控价”。

未来的红利在哪儿？

就在这些核心地段的新房上。

只是这波红利和很多人都没关系了。

其一，核心地段的房子，价格再限价也是贵。

与此同时，为了和同板块的产品做出差异，迎合尖端购买力的需求，开发商会选择做纯粹的大户型产品，于是投资门槛就更高了。

其二，核心地段的房子竞争更激烈了。

你只有钱还不够，可能还需要拼社保、凭运气、拼学历。

比如你在杭州买房，想要购置奥体、世纪城的新房，要么你有十几年的社保，要么你得是官方认定的人才。

如果你是A类人才，甚至可以跳过摇号环节，预定一套新房。

说到底，

房产投资以后就是少数人的游戏了。

当红利的圈子越来越小，许多人与投资二字似乎彻底分割开了。