我们只要知道房地产市场是周期性运行的，房价的涨跌是周期性波动的就可以了，我们不需要用哈林森周期来预测未来，我们有更简单的方法来确定什么时候买进房子，什么时候卖出房子，

那什么时候才能买进房子？什么样的价格才是好价格呢？

我们知道我们投资房子的收益来自两部分，一，净租金收益和资本利得，资本利得是多少？要在卖房子的时候才能知道具有很大的不确定性，所以我们投资房子的时候不考虑，

在我们投资房子的时候，只要看净租金收益就可以了，我们可以用净租金收益率来衡量租金收益的好坏，

净租金收益率=年租金净÷以初始投资现金总额×100%=（年租金总额-年物业费-免房屋保险费-免房产税-免租金相关税-房年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）×100%

因为要长期持有，我们可以把10年期国债收益率看作机会成本，当净租金收益率大于10年期国债收益率的中位数时，此时买入房子是没有风险的，此时的价格就是好价格，

我们通过10年期国债收益率。可以看到。过去18年10年期国债收益率的中位数为3.8%，也就是说当房子的净租金收益率大于等于3.8%的时候，投资房子是基本没有风险的，

净租金收益等于3.80%，对应的价格就是好价格，房价低于这个价格越多就越有投资价值，

比如:张三看上了北京的一套房子，非常喜欢这套房子面积是70平，价格为5万元一平，总价350万，月租金4500，

张三已经有一套自住房，如果这套房子算是第2套房，首付需要40%，最长贷款期为25年，银行贷款利率为4.9%，那么现在这套房子值得舟山投资吗？

首先来计算一下，先看一下这套房子的年租金净额，我们只知道目前这套房子的月租金为4500元，其他费用都不知道，

在中国持有房子的成本，一般为租金的5%~15%，我们按10%来估算房贷月还款额，我们可以用房贷计算器计算得出。这个房子每月需要还款12,154块钱，

那么通过计算这套房子的年租金净额为

4500×12×0.9-12,154×12=-97 28元，

通过计算出年租金净额为负数时就不用往下进行了，这套房子目前的价格是没有投资价值的，

因为张三如果买了这套房子，首付和税费就要先支付150多万，以后每年还要支付9.7万，这个房子是典型的耗钱资产，可能有的人会认为这个房子以后可能会涨价的，这个房子以后可能真的会涨价，但它这个价格不适合投资，